Mietminderung: Bettwanzen trotz vertragsgemäßen Gebrauchs

Kommt es trotz vertragsgemäßen Gebrauchs einer Mietwohnung zu einem Befall mit Bettwanzen, so kann der Mieter seine Bruttomiete um 60 % mindern. Das entschied das Amtsgericht Stuttgart.

Die Bettwanze (Cimex lectularius), auch Hauswanze genannt, stammt aus der Familie der Plattwanzen (Cimicidae). Ihr Spezialgebiet? Das Nisten in den Schlafplätzen von endothermen (warmblütigen) Lebewesen. Also zum Beispiel Menschen. Bettwanzen sind 4-5 mm groß, erreichen im mit Blut vollgesogenen Zustand aber sogar bis zu 9 mm. Sie haben eine durchschnittliche Lebenserwartung von 6 bis 12 Monaten und können uns in dieser Zeit das Leben zur Hölle machen. Denn der Speichel der Wanze ruft bei Menschen einen starken Juckreiz hervor.

Das bekam auch der Mieter einer Wohnung bei Stuttgart zu spüren. Mit E-Mail vom 16. Oktober 2019 zeigte er bei seinem Vermieter an, dass seine Wohnung in sehr großem Umfang von Insekten befallen sei, weshalb seine Tochter schon „völlig verstochen“ sei. Durch einen Kammerjägereinsatz am 22. Oktober 2019 ergab sich, dass es sich um einen Befall mit deutschen Schaben und mit Bettwanzen handele. Vor Gericht ging es dann darum, ob eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen werden durfte oder ob der Mieter die Miete zurecht wegen des Insektenbefalls gemindert hatte.

Mietminderung wegen Bettwanzen?

Die Kläger:innen machten geltend, auf das Bettwanzenproblem könne sich der Mieter nicht mietmindernd berufen, da die Bettwanzen durch ein Verschulden der Mieterseite eingeschleppt worden seien. Zudem habe der Beklagte sich bei drei Gelegenheiten geweigert, an der Behebung des Schädlingsbefalls mitzuwirken. Der Beklagte argumentierte, dass er den Insektenbefall nicht verursacht habe, sondern dieser auf die “hygienischen Verhältnisse im Haus” zurückzuführen sei. Das Leben in der Wohnung liege auf Grund des Insektenbefalls an der “Erträglichkeitsgrenze”. Lediglich in dem im oberen Stock belegenen Kinderzimmer könne überhaupt noch geschlafen werden.

Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Durch den Bettwanzenbefall liege ein Mietmangel vor, der gemäß § 536 I BGB zu einer Minderung der Bruttomiete um 60 % führt. Ein vom Amtsgericht Stuttgart eingeholtes Sachverständigengutachten hatte ergeben, dass Bettwanzen am häufigsten durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen in die Wohnung gelangen. Diese Handlungen gehören laut Gericht aber zum “vertragsgemäßen Gebrauch” einer Wohnung. Den Einschleppungsmöglichkeiten seien wenig Grenzen gesetzt. Selbst die täglichen Einkäufe würden die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt.

Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung

Dazu führten die Stuttgarter Richter:innen aus: “Im privaten Alltag praktikable Präventionsmöglichkeiten hat der Sachverständige vor diesem Hintergrund überzeugend ausgeschlossen, da sie ein gründliches Kontrollieren aller eingebrachter Gegenstände nach jeder Rückkehr in die Wohnung erfordern würden. Beim Erwerb gebrauchter Gegenstände, insbesondere aus Holz, lässt sich ein Einschleppen sicher nur durch eine thermische Behandlung erreichen, bei welcher auf Grund der dafür erforderlichen Temperaturen – unabhängig von der Frage der Verfügbarkeit einer entsprechenden Technik – Beschädigungen der Gegenstände nicht auszuschließen sind.”

Beruht eine Verschlechterung der Mietsache – so wie hier – auf einem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten.


Fundstelle: AG Stuttgart, Urt. v. 30.03.2021, Az. 35 C 5509/19

Clara Müller
Jurastudentin, Schwerpunkt: Verwaltungsrecht, Promi Tratsch&Klatsch, Hundemama.

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