Droht ein Wohnungsmieter Mitarbeiter:innen der Vermieterin mit der Zerfleischung durch den eigenen Pitbull, so rechtfertigt das die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Ehepaar und ihre minderjährige Tochter lebten seit 2007 in einer Mietwohnung in Berlin. Das Grundstück samt Haus wurde 2018 an ein Unternehmen verkauft. Das Unternehmen plante, das Wohngebäude abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Aus diesem Grund sprach das Unternehmen gegenüber allen Mietparteien Verwertungskündigungen aus. Diese wurden von Mitarbeitenden des Unternehmens persönlich zugestellt. Und hier begann das eigentliche Problem:
Denn einer der Mieter hinderte die Mitarbeitenden am Betreten des Wohnhauses, indem er sich drohend vor der Tür des Hauses aufbaute und sagte: “Verpisst euch!”. Und: “Ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch”. Aufgrund des Vorfalls kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Da sich der Mieter nachfolgend weigerte auszuziehen, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Vor Gericht rechtfertigte sich der Mieter damit, dass sich die Mitarbeitenden nicht also solche vorgestellt hätten. Sein Misstrauen rühre daher, dass in der Vergangenheit im Haus durch unbekannte Personen Vandalismus und Diebstahl vorgekommen sei. Als er von der Verwertungskündigung erfahren hatte, sei er schockiert und verängstigt gewesen. Denn die Familie würde nur über geringe finanzielle Mittel verfügen.
Bedrohung und Selbstjustiz
Doch davon lies sich das Gericht nicht erweichen. Es gab der Räumungsklage statt. Der Vermieterin stünde ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB zu. Ein wichtiger Grund iSd. § 543 I BGB sei gegeben. Der Vermieterin sei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar.
Denn: Das Verhalten des Mieters verwirkliche den Tatbestand der Bedrohung gemäß § 241 I StGB. Und: Die Bedrohung von Leib und Leben der Vermieterin und ihrer Mitarbeitenden sei grundsätzlich geeignet, eine außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Eine vorherige Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Der Mieter habe versucht, die Vermieterin an der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte zu hindern und habe durch die Zugangsverhinderung zum Wohnhaus durch die Bedrohung mit dem Pitbull Selbstjustiz verübt. Zudem habe er sich nicht entschuldigt. Es sei daher zu erwarten, dass der Mieter auch in Zukunft Mitarbeitende der Vermieterin angreifen werde.
Entscheidung: AG Berlin-Charlottenburg , Urt. v. 26.08.2021, Az. 203 C 45/21
