Das LG Koblenz hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks keine Vertragsanpassung wegen der nach Vertragsschluss aufkommenden Coronapandemie und dem Krieg in der Ukraine fordern kann. Verträge seien einzuhalten.
Im Frühjahr 2020 schloss der Käufer mit der klagenden Verkäuferin einen Vertrag über den Kauf eines Grundstücks zum Preis von 226.440 Euro. Im Vertrag verpflichtete er sich, innerhalb von drei Jahren ein Gebäude zur gewerblichen Nutzung darauf zu errichten. Die Verkäuferin ließ sich ein vertragliches Rücktrittsrecht einräumen, sollte es nicht zum Bau kommen. Der Kaufpreis wurde zwar gezahlt, doch das Grundstück blieb aufgrund der wirtschaftlichen Situation durch die Corona-Pandemie und den Krieg in der Ukraine unbebaut.
Vertragsanpassung aus § 313 BGB?
Nach Ablauf der vereinbarten Frist im Februar 2024 erklärte die klagende Verkäuferin den Rücktritt vom Vertrag und forderte die Rückgabe des Grundstücks gemäß § 323 Abs. 1 BGB. Dem widersprach der beklagte Käufer. Er war der Ansicht, er habe einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Er argumentierte, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Kriegs in der Ukraine die Grundlage des Vertrags erheblich verändert hätten. Beides sei für ihn beim Vertragsabschluss noch nicht absehbar gewesen. Hätte er die Umstände gekannt, hätte er eine längere Bebauungsfrist verlangt.
Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann grundsätzlich Anpassung des Vertrags nach § 313 BGB verlangt werden.
Unternehmerisches Risiko
Diese Voraussetzungen sah das Gericht hier aber nicht als erfüllt an. Der Beklagte hatte innerhalb des vereinbarten Zeitraums keine Bauaktivitäten auf dem Grundstück durchgeführt, wodurch die Voraussetzungen für den Rücktritt nach dem Vertrag erfüllt waren.
Zudem wies das Gericht die Forderung des Beklagten nach einer Anpassung des Vertrags aufgrund der wirtschaftlichen Krisen zurück. Die durch die Pandemie verursachten Auswirkungen seien vorhersehbar gewesen, da zu dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im April 2020 bereits intensive Berichterstattung über die Pandemie und ihre Folgen stattfand. Die Parteien hätten bewusst ein unternehmerisches Risiko eingegangen, ohne eine eventuelle Verlängerung der Frist aufgrund von unsicheren wirtschaftlichen Bedingungen zu berücksichtigen.
Auch die Folgen des Ukraine-Kriegs rechtfertigten keine Vertragsanpassung, da die wirtschaftlichen Auswirkungen zwar spürbar, jedoch nicht in einem Maße schwerwiegend waren, dass sie den Vertrag unzumutbar gemacht hätten. Eine allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit sowie Inflations- und Zinserhöhungen gehörten zum normalen unternehmerischen Risiko und fielen daher nicht unter eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB.
Der Rücktritt der Klägerin sei wirksam. Ihr stünde ein Anspruch auf Rückübereignung des Grundstücks zu.
LG Koblenz, Urt. v. 11.12.2024, Az. 14 O 278/24
